Cerita ini awalnya diterbitkan oleh CalMatters. Mendaftarlah untuk buletin mereka.
Adam Hardesty melawan HOA dan HOA menang.Â
Dalam keputusan hukum yang dikeluarkan minggu lalu, seorang hakim San Diego County memutuskan melawan pemilik kondominium Carlsbad yang mencoba mengubah garasinya menjadi unit sewaan atas keberatan dari asosiasi pemilik rumah. Keputusan ini mengakhiri – setidaknya untuk saat ini – pergumulan hukum selama setahun yang berpusat pada apakah undang-undang perumahan negara bagian yang dibuat untuk mempersulit penduduk setempat untuk menolak pembangunan baru juga berlaku untuk semua asosiasi pemilik rumah, yaitu pemerintah semi-swasta yang menegakkan peraturan lingkungan bagi lebih dari sepertiga penduduk California.
Sepanjang sebagian besar pertarungan antara Hardesty dan Mystic Point Homeowners Association, Hardesty telah duduk di dewan asosiasi.Â
Perselisihan ini lebih dari sekedar drama skala lingkungan. Meskipun Badan Legislatif California telah menghabiskan 10 tahun terakhir untuk mengesampingkan pembatasan lokal pada pembangunan perumahan baru untuk meningkatkan persediaan rumah di negara bagian tersebut di tengah krisis keterjangkauan, otoritas HOA sering kali berada dalam wilayah abu-abu hukum.
Dalam kasus Mystic Point, Hardesty berargumen bahwa undang-undang negara bagian pada tahun 2019 membatalkan segala pembatasan HOA pada unit tempat tinggal aksesori – tempat tinggal kecil yang terletak di properti yang sama dengan rumah yang lebih besar. Hardesty ingin mengubah garasi kondominiumnya menjadi tempat sewa untuk mendapatkan penghasilan tambahan. HOA membantah bahwa larangannya sendiri untuk menggunakan garasi untuk hal lain selain penyimpanan mobil membuat hal tersebut tidak boleh dilakukan.Â
Hardesty, yang didukung oleh pendapat seorang perencana di departemen Perumahan dan Pengembangan Masyarakat di negara bagian tersebut, percaya bahwa hukum berpihak padanya dan terus maju serta membuat terobosan. Tak lama setelah CalMatters melaporkan perselisihan tersebut awal tahun lalu, HOA menggugat.
Dalam pengajuan pengadilannya, asosiasi tersebut berpendapat bahwa meskipun undang-undang tahun 2019 mungkin melarang banyak jenis HOA untuk membatasi ADU, undang-undang tersebut tidak berlaku untuk pengembangan kondominium seperti yang ada di Mystic Point.Â
Ia juga berargumentasi bahwa undang-undang tersebut hanya berlaku di wilayah yang “dizonasi untuk digunakan sebagai tempat tinggal keluarga tunggal”. Karena plot Hardesty tidak hanya memperbolehkan rumah untuk satu keluarga saja, namun juga townhome dan kondominium kecil, maka hal tersebut juga tidak berlaku dalam kasus ini.
Dalam keputusan yang sangat teknis dengan penekanan besar pada sintaksis dan tata bahasa, Hakim Pengadilan Tinggi Victor Torres memihak HOA dalam kedua hal tersebut. Jika Badan Legislatif bermaksud untuk memasukkan kondominium, maka hal tersebut “dapat dengan mudah” membuat pernyataan tersebut menjadi lebih eksplisit, tulis hakim. “Ternyata tidak.†Demikian pula, menerapkan undang-undang tersebut pada plot Hardesty dengan zonasi multi-guna akan menjadi “bertentangan dengan maksud legislatif,†tulisnya.
Pertarungan hukum sejauh ini berjalan tanpa campur tangan negara. Meskipun regulator perumahan dan kantor jaksa agung negara bagian sering turun tangan ketika pemerintah daerah membatalkan proyek pembangunan dengan cara yang mungkin bertentangan dengan undang-undang negara bagian, mereka biasanya tidak mengambil tindakan penegakan hukum terhadap HOA.Â
Dalam sidang minggu lalu, Torres mengakui kompleksitas kasus ini, dan mengatakan bahwa ia berharap ia memiliki “perasaan yang lebih kuat dalam hal apa pun.”
“Saya yakin saya akan mendengar lebih banyak edukasi dari Pengadilan Tinggi suatu saat nanti,†katanya.
Hardesty mengatakan dia ingin mengajukan banding atas keputusan tersebut tetapi tidak dalam posisi untuk melakukannya. “Yang diperlukan adalah lebih banyak waktu dan uang,†kata Hardesty melalui panggilan telepon. “Waktunya, aku punya. Tapi uang? Menurutku aku sudah cukup kering tulangnya.â€
Dia memperkirakan bahwa dia dan istrinya menghabiskan lebih dari $100.000 untuk gabungan biaya konstruksi dan biaya hukum.Â
Dalam memperjuangkan haknya untuk menambah satu unit di bawah kondominiumnya, Hardesty menentang apa yang oleh banyak orang dianggap sebagai karakter mendasar dari kehidupan HOA – kemampuan untuk membatasi bagaimana penghuni lain menggunakan tanah mereka. Peneliti ekonomi telah menemukan bahwa tempat tinggal yang diatur oleh asosiasi biasanya lebih berharga jika berdekatan dengan daerah yang zonasinya longgar. Dengan kata lain, orang sering kali bersedia membayar lebih untuk menghindari kemungkinan adanya apartemen baru di lingkungan mereka.
Artikel ini awalnya diterbitkan di CalMatters dan diterbitkan ulang di bawah lisensi Creative Commons Attribution-NonCommercial-NoDerivatives.
