Oleh Ben Christopher, CalMatters
Cerita ini awalnya diterbitkan oleh CalMatters. Mendaftarlah untuk menerima buletin mereka.
Bagi pemerintah daerah Kalifornia yang berharap bisa menentukan di mana dan bagaimana gedung-gedung apartemen besar dipadati di dekat halte transit utama, ini adalah saat yang genting.
Musim gugur yang lalu, anggota parlemen negara bagian melegalkan pengembang untuk membangun gedung menengah – beberapa di antaranya setinggi sembilan lantai – di lingkungan metro utama dekat kereta api, kereta bawah tanah, dan halte bus khusus tertentu.Â
Namun versi final RUU Senat 79, yang mulai berlaku pada tanggal 1 Juli, memberikan banyak ruang gerak bagi pemerintah daerah mengenai di mana, kapan, dan bagaimana undang-undang baru tersebut dibuat.
Dengan semakin dekatnya tenggat waktu musim panas, kota-kota di seluruh negara bagian mulai bergerak.Â
Seperti permainan Choose Your Own Adventure (Pilih Petualangan Anda Sendiri) di seluruh negara bagian, para pejabat terpilih di wilayah San Francisco Bay Area, Los Angeles, hingga San Diego sedang mencari cara untuk bersandar pada semangat undang-undang, membuat rencana mereka sendiri yang disesuaikan dengan keinginan dan kebutuhan kota, atau memperlambat peluncuran lokal selama mungkin sambil mempertimbangkan pilihan mereka. Mereka yang tidak melakukan apa pun akan dipaksa untuk menerima zonasi ulang berorientasi transit yang ditentukan oleh legislator negara bagian.
Los Angeles memilih strategi penundaan maksimum bulan lalu ketika dewan kota memutuskan untuk merombak sebagian peta zonasinya untuk memberi waktu perencanaan beberapa tahun lagi.
Langkah ini memanfaatkan serangkaian klausul pelarian yang tertulis dalam undang-undang negara bagian: Kawasan transit yang sudah memungkinkan setidaknya setengah dari perumahan yang dibutuhkan berdasarkan SB 79 dapat menunda perubahan peraturan hingga satu tahun setelah periode perencanaan yang diamanatkan negara berikutnya.
Untuk Los Angeles dan sebagian besar California Selatan, itu adalah tahun 2030.Â
Demikian pula, banyak daerah berpendapatan rendah, daerah yang berisiko terhadap kebakaran hutan dan kenaikan permukaan laut, atau lokasi yang terdaftar dalam daftar pelestarian sejarah juga memenuhi syarat untuk penundaan sementara tersebut.
Dewan kota LA menekan semua tombol jeda semampunya.
Selain mengecualikan sementara perubahan zonasi di lingkungan yang lebih miskin, zona kebakaran yang diketahui, dan distrik bersejarah, dewan tersebut juga terlebih dahulu memilih untuk mengizinkan bangunan multipleks sederhana setinggi tiga atau empat lantai di lusinan lingkungan berpenghasilan tinggi yang saat ini dibatasi untuk rumah keluarga tunggal. Hal ini akan membuat daerah-daerah tersebut berada di atas batas yang diperlukan untuk penangguhan hukuman selama empat tahun, menurut staf perencanaan kota.
Dengan mengurangi kepadatan yang diijinkan dalam jangka pendek, kota ini mampu menangkal lebih banyak kepadatan – untuk saat ini. Para pendukung tindakan ini mengatakan bahwa hal ini akan memberikan kota tersebut lebih banyak waktu untuk menghasilkan alternatif yang lebih baik dan tetap mematuhi hukum.
Pemungutan suara tersebut “menambah kapasitas perumahan yang berarti saat ini dan memberi kita waktu untuk memutuskan ke mana sisa kepadatan harus disalurkan ke dalam komunitas kita,” kata anggota Dewan Katy Yaroslavsky sebelum pemungutan suara.Â
Ketika tahun 2030 tiba, kota ini harus membuat rencana sendiri yang memenuhi persyaratan kepadatan keseluruhan menurut undang-undang negara bagian – namun dengan fleksibilitas yang diperbolehkan mengenai ke mana semua potensi pertumbuhan akan terjadi – atau terlambat menerima SB 79 secara utuh.Â
Pemungutan suara di LA ini mengecewakan banyak aktivis pro-pembangunan, yang menyerukan kepada para pejabat kota untuk segera menerima kebijakan pemadatan yang diberlakukan negara, atau jika tidak, untuk mengambil langkah-langkah yang lebih agresif untuk sementara waktu.Â
“Kami cukup khawatir bahwa hal ini tidak akan menghasilkan perumahan,” kata Scott Epstein, direktur kebijakan dan penelitian di Abundant Housing Los Angeles, sebuah kelompok advokasi yang berorientasi pada “Yes In My Backyard”.
Ia mencatat bahwa bangunan apartemen yang lebih kecil cenderung tidak layak secara finansial di wilayah yang harga lahannya sangat tinggi. Peraturan kota ini mencapai peningkatan kepadatan yang diperbolehkan dengan mengizinkan pembangunan apartemen sederhana di lingkungan yang relatif makmur.
Namun bahkan beberapa pembela undang-undang negara bagian yang paling gigih melihat ada hikmahnya dalam taktik penundaan kota tersebut.
“Di satu sisi, hal ini mengecewakan karena kita menunda potensi penuh dari undang-undang tersebut,” kata Aaron Eckhouse, direktur program kebijakan lokal untuk California YIMBY, salah satu sponsor SB 79. Namun di Los Angeles, katanya, pejabat kota telah lama menolak usulan perubahan zonasi di lingkungan yang didominasi oleh rumah keluarga tunggal.Â
Sekarang anggota dewan Los Angeles secara efektif mengatakan, “‘oke, kami akan melakukan ini berdasarkan ketentuan kami, bukan berdasarkan ketentuan negara bagian,’†kata Eckhouse. “Tetapi hal ini tetap terjadi, karena negara yang memaksakan masalah tersebut.â€
Bagaimana kota bisa berjalan sesuai keinginannya?
Pendekatan di Los Angeles mencerminkan pendekatan yang dilakukan oleh para pejabat di San Francisco. Para pejabat di sana sedang mempertimbangkan kebijakan untuk mengecualikan kawasan industri dan banyak kawasan dengan sumber daya rendah di kota tersebut, sembari terlebih dahulu meningkatkan kepadatan yang diizinkan di lokasi-lokasi bertingkat rendah tertentu agar melampaui ambang batas 50% dan memenuhi syarat untuk penundaan hingga tahun 2032.
Namun tidak seperti Los Angeles, San Francisco tidak berencana menghabiskan waktu bertahun-tahun untuk menghasilkan alternatif lokal yang dipesan lebih dahulu. Sebaliknya, pemerintah kota mengusulkan untuk meluncurkan versinya sendiri sebelum tanggal 1 Juli. Tugas tersebut menjadi sedikit lebih mudah mengingat pejabat setempat baru saja menyelesaikan upaya pemadatan di seluruh kota tahun lalu sebagai bagian dari “Rencana Zonasi Keluarga” yang dicanangkan Walikota Daniel Lurie.
Proposal saat ini akan didengar oleh subkomite Dewan Pengawas akhir bulan ini.
Untuk kota-kota seperti Los Angeles dan San Francisco yang memutuskan untuk membuat rencana lokalnya sendiri, mereka masih perlu mendapatkan persetujuan dari regulator perumahan negara bagian. Pejabat dari Departemen Perumahan California belum secara terbuka mempertimbangkan rencana kota mana pun. Tapi bos mereka punya. Dalam beberapa postingan media sosial, Gubernur Gavin Newsom mengecam Los Angeles dan San Diego atas usulan upaya mereka untuk melindungi bagian-bagian tertentu kota mereka dari persyaratan hukum. Newsom tidak menyatakan bahwa kedua kota tersebut melanggar hukum.
Beberapa kota mungkin memutuskan untuk tidak repot. Sacramento, misalnya, akan segera mempertimbangkan peraturan yang akan melakukan sedikit perubahan terhadap cara mereka menerima permohonan pembangunan yang tunduk pada undang-undang negara bagian, namun tetap membiarkan peraturan zonasi yang ditetapkan negara bagian tetap utuh.Â
Kota-kota lain, dengan anggaran yang lebih kecil dan staf perencana profesional yang lebih sedikit, mungkin tidak punya banyak pilihan selain menerima persyaratan undang-undang negara bagian, kata Jason Rhine, pelobi dari League of California Cities, yang menentang RUU tersebut ketika sedang diproses melalui Badan Legislatif.
Rhine mengatakan bahwa beberapa kota masih kesulitan memahami dasar-dasar undang-undang tersebut, seperti bagaimana undang-undang tersebut berlaku untuk infrastruktur transit di masa depan atau bagaimana undang-undang tersebut menentukan jarak dari perhentian transit.
“Jika Anda seorang perencana yang mencoba membuat rencana alternatif yang disahkan oleh (undang-undang), Anda tidak memiliki informasi yang diperlukan untuk memulainya,†kata Rhine. Dia mengatakan dia mendesak anggota parlemen negara bagian untuk mempertimbangkan perpanjangan batas waktu 1 Juli. Belum ada seorang pun yang menerima gagasan itu.
‘Masalah yang mendesak’
Di Oakland, keputusan apakah akan menunda atau menerima upzoning negara bagian berada di tingkat lingkungan.
Bulan lalu, staf perencanaan kota mengusulkan peraturan untuk mengatasi kemungkinan penundaan guna mengulur waktu dan mengembangkan rencana alternatif. Hal ini, ditekankan oleh staf kota, bukanlah tentang penolakan terhadap tujuan undang-undang negara bagian, namun tentang preferensi di antara para perencana lokal untuk mempertimbangkan kembali rencana kota secara komprehensif dan sekaligus, bukan secara tiba-tiba.
“Tidak ada perselisihan mengenai hasil,” kata Direktur Perencanaan Oakland William Gilchrist kepada dewan. “Saya pikir ini tergantung pada pertanyaan kapan dan bagaimana.â€
Meski begitu, tiga anggota dewan kota keberatan, dengan alasan bahwa mereka ingin negara mengambil alih distrik mereka sekarang, terima kasih banyak.Â
Zac Unger, yang mewakili beberapa lingkungan kota yang lebih makmur di Oakland Utara, berpendapat bahwa bidang tanah yang telah mencapai ambang batas kepadatan 50% tidak boleh dikecualikan di distriknya, terutama karena sebagian besar bidang tanah tersebut terletak di sepanjang koridor komersial yang sibuk.
Perubahan akan terjadi, dengan satu atau lain cara, bantahnya di dewan. “Saya berpendapat, dalam arti tertentu, kita harus memahami kenyataan tersebut sekarang daripada menghabiskan waktu satu tahun untuk memberikan gagasan yang salah kepada masyarakat bahwa kita bisa membebaskan diri dari undang-undang negara bagian.â€
Dua anggota lainnya – Charlene Wang dan Ken Houston – yang mewakili beberapa lingkungan dengan sumber daya rendah yang berhak untuk menunda, juga ingin menerapkan undang-undang tersebut di distrik mereka sekarang. “Di daerah perkotaan seperti Oakland, kita seharusnya jauh melebihi batas kepadatan minimum yang ditetapkan dalam undang-undang negara bagian,†kata Wang.
Dalam wawancara lanjutannya, Unger mencatat bahwa perdebatan di Oakland mungkin lebih bersifat simbolis dibandingkan di kota-kota lain. Secara kebetulan, para perencana kota telah bekerja selama bertahun-tahun untuk merombak peta zonasi kota, yang akan mereka selesaikan tahun depan. Dengan kata lain, Oakland kemungkinan besar akan memiliki rencana alternatif yang sesuai dengan persyaratan undang-undang negara bagian pada tahun 2027.
“Jika kita menerapkan SB 79 pada 1 Juli tahun ini, bukan 1 Juli tahun depan, maka tidak akan ada bangunan yang meledak dari jalan,†ujarnya. “Ini hanya masalah urgensi — dan pernyataan nilai-nilai.â€
Selain kota-kota yang berlomba untuk menerima undang-undang negara bagian dan kota-kota yang menginginkan penundaan atau versi mereka sendiri, ada kemungkinan kategori lain: Kota-kota yang sepenuhnya menolak undang-undang tersebut.Â
Setelah anggota parlemen California mengesahkan undang-undang pada tahun 2021 yang mengizinkan pemilik rumah untuk membagi properti mereka menjadi empat unit terpisah, kota-kota yang tidak menyukai kepadatan menolak kebijakan tersebut. Ada yang menggugat negara bagian ke pengadilan, ada pula yang mencoba mengadopsi piagam kota, ada pula yang tergoda dengan gagasan untuk menjadi tempat perlindungan singa gunung. Tak satu pun dari tindakan tersebut pada akhirnya berhasil.Â
Jika SB 79 menghadapi serangkaian perlawanan serupa, kita tidak akan melihatnya sampai setelah batas waktu 1 Juli, kata Eckhouse dari California YIMBY.Â
“Alasan untuk melakukan sesuatu sekarang adalah untuk bersandar pada hal tersebut atau menggunakan ketentuan undang-undang untuk fleksibilitas dan penundaan,” katanya. “Tetapi jika mereka hanya mau berdiri di depan pintu dan berkata ‘tidak’, kita mungkin tidak akan mengetahuinya sampai standar zonasi diberlakukan.â€
Artikel ini awalnya diterbitkan di CalMatters dan diterbitkan ulang di bawah lisensi Creative Commons Attribution-NonCommercial-NoDerivatives.
