Bagaimana seorang investor real estate menggunakan aturan 1% untuk menemukan properti yang menghasilkan arus kas

Sebelum Atif Afzal membeli properti investasi, ia melakukan perhitungan sederhana: membagi proyeksi sewa bulanan dengan harga pembelian.

“Kalau 1%, maka masuk akal bagi saya untuk membeli properti itu,” ujarnya kepada Business Insider. “Kalau 0,6% atau 0,7%, itu tidak masuk akal.”

Dalam real estat, aturan praktis ini dikenal sebagai aturan 1%. Hal ini menunjukkan bahwa sewa bulanan sebuah properti harus setara dengan setidaknya 1% dari harga pembeliannya agar dapat menghasilkan arus kas positif. Jika gagal, Afzal terus mencari.

Dia mulai berinvestasi di real estat pada tahun 2019 untuk menciptakan aliran pendapatan tambahan. Sebagai seorang komposer film lepas dan penyanyi-penulis lagu, pendapatan bulanannya berfluktuasi.

Selama tujuh tahun terakhir, dia membangun portofolio empat properti investasi di Monroe, sebuah kota di New York sekitar 50 mil sebelah utara kota tersebut. Business Insider memverifikasi kepemilikan propertinya dengan meninjau salinan pernyataan bunga hipoteknya.

Aturan 1% dalam praktiknya

Properti pertama yang dibeli Afzal berharga sekitar $200.000 dan disewa seharga $1.975 per bulan, sehingga memberikan rasio sewa terhadap harga sebesar 0,98%. Yang kedua berharga $211.000 dan disewa seharga $2.100, atau 0,99%. Yang ketiga mengalahkan benchmark dengan margin yang lebih nyaman, yaitu 1,125%.

Sejauh ini, aturan tersebut berhasil bagi Afzal. Setiap properti yang dibelinya memiliki arus kas segera.

Pada April 2026, Afzal mengatakan propertinya menghasilkan arus kas sekitar $5.300 per bulan. Sewa yang paling menguntungkan, yang ia beli langsung dan karena itu tidak memiliki hipotek, menghasilkan hampir $1.800 per bulan.

Aturannya tidak sempurna. Suku bunga, biaya HOA, asuransi, pemeliharaan, dan biaya lainnya semuanya menentukan apakah sebuah properti benar-benar menguntungkan. Meski begitu, Afzal mengatakan itu tetap menjadi salah satu filter utamanya.

“Selama saya mampu mendekati 1%, saya bersedia membeli properti itu,” ujarnya.

Aturan 1% dimaksudkan untuk mengevaluasi suatu properti pada saat pembelian, namun Afzal tetap memeriksa rasio terhadap nilai properti saat ini yang sudah dimilikinya. Dengan ukuran tersebut, beberapa rumah telah turun di bawah 1% selama beberapa tahun terakhir karena harga rumah naik lebih cepat daripada harga sewa. Dua tahun lalu, misalnya, dia mengatakan properti pertamanya bernilai sekitar $350.000 dan disewakan seharga $2.650 per bulan, sehingga rasionya sebesar 0,76%.

Dia mengatakan dia berhenti membeli rumah selama beberapa tahun terakhir karena tingginya harga rumah membuat lebih sulit untuk menemukan kesepakatan yang memenuhi aturan. Dia menghabiskan waktunya untuk menabung, melacak harga, dan menunggu pasar membaik. Kini, kata dia, angkanya mulai terlihat membaik dan mendekati sweet spot 1%.

Arus kas adalah salah satu prioritas utamanya, bukan hanya karena arus kas menghasilkan pendapatan tambahan bulanan, namun juga karena arus kas dapat membantunya memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman di masa depan. Menunjukkan arus kas positif pada laporan pajaknya memberikan keyakinan kepada penjamin emisi bahwa persewaannya tidak merugi, katanya, “jadi ini membantu saya membeli lebih banyak properti.”